• 全美销售额第一的房企,如何渡过“两房危急”?

    发布日期:2022-09-12 06:55    点击次数:157

    全美销售额第一的房企,如何渡过“两房危急”?

    关于商讨美国房地产市集的人来说,霍顿公司是绕不开的。

    美国房地产主要以专科细分和金融为中枢的运营发展模式,行业主要的三种业态是开发、运营和处事,也便是住宅建筑、房地产处分和开发以及房地产投资信赖,在住宅建筑商中,霍顿公司是三大龙头中成立和上市最晚,比帕尔迪晚20年、比莱纳晚10年,却是当今市集份额最多和发展速率最快的。

    动作全美最大的开发商,霍顿公司是如何收拢机遇快速扩展,赶快占据龙头地位的?又是怎样在一轮轮的经济波动周期中调整并活命下来,从而终了翌日的发展?

    本期,风马牛地产商讨院将以霍顿公司为样本,讲一讲美国房企嘱咐危急时的发达。

    一、赤手起家的眷属企业

    唐纳德·霍顿树立于美国内陆阿肯萨斯州的乡间,父亲是别称方位主座。唐纳德21岁时从大学退学,接办了父亲投资成立的地产代理公司。教育几年后,唐纳德来到卓绝克萨斯州的沃斯堡从事新址销售使命。

    步入地产行业后,唐纳德发现比销售新址更收货的是我方盖屋子卖,于是,唯有3000美元的他向银行贷款3万美元,并于1978年景立了我方的公司,建造了第一所屋子,赚得了4.35万美元。找对了雪地就不错滚雪球,而后公司以每年翻一番的速率增长。

    上世纪80年代,美国政府开启了以消弱管理为代表的金溶解放化变嫌,金融管理逐渐消弱,取消了利率管理、加大对家庭的住房贷款营救、诽谤首付比例,人民对住房的需求暴增,也开启了美国房地产长达20年的黄金期间。

    唐纳德收拢了这个契机,赶快拓展房地产生意。1980年代后期,霍顿公司成为沃斯堡地区最大的开发商。这期间,公司一直以眷属企业形成计议,家庭成员之间相易资本低、决议速率快,极故意于在黄金时间收拢行业机遇。

    1992年,霍顿终昭彰第一次公开上市,随之成为了股份制公司,并开启了大畛域收并购,1996年,公司在纽约证交所挂牌,唐纳德缩减了董事会成员,眷属企业变身为当代公司。2002年,公司成为全美第二大住宅开发商。

    这十年间,霍顿公司主要干了三件事:

    一是借助上市召募的资金,任意的收并购,在1994年到2002年之间,霍顿接连买下17家公司,其中较大的两起收购是,1997年收购了亚特兰大最大的开发商TorreyGroup、2002年收购SchulerHomes,公司畛域也在这一阶段翻了一番。

    同期,在产业链方面,霍顿公司创立了霍顿典质贷款合伙公司,提供典质融资和附庸处事,通过金融本领协同主业。

    二是强调“高盘活”的计议模式,即他们合计,霍顿与沃尔玛相同,在房地产行业内创造了工业化圭表,战术目的均是针对美国最大的中产破钞客群,并永远保持了销售额的明星记录。

    三是世界性的扩展,从凤凰城到亚特兰大,公司沿着美国新一轮经济大潮中崛起的西南部阳光带城市赶快发展,计议畛域赶快从德克萨斯州蔓延到东南沿岸、中大泰西、西海岸和西南地区。

    二、教科书级别的自救指南

    2000~2005年,美国房地产市集从牛市走向泡沫,房价暴涨、市集往返过热,形式房价指数累计高涨66%、一二手房往返额增长102%,并在2007年达到顶峰。

    由于霍顿在几次行业小低谷顺利抄底套利,让它在行业周期眼前变得愈加激进。2006年,行业出现拐点时,公司不退反进,加多了31亿美元存货投资,这是不是像极了第一次集结供地时杀疯了的中国房企们。

    2007年以来,受金融危急影响,美国新建住房销售量增长率急剧着落呈现负增长,一直连续到2011年。房屋价钱夜大幅跳水,下降率达20.21%。而在危急中,住宅建筑商受到的冲击最大,在痛快的2005年,霍顿、莱纳和帕尔迪总营收达到424亿美元,到2009年收入则减少到了109亿美元,下降了74%。

    在沉重的市集环境下,美国部分中斗室企遭到歇业和收购,而像霍顿这么的大型房企则通过诽谤企业欠债、地皮期权、并购式扩展及多元化发展等方式在竞争中扩大市集份额。以霍顿为例:

    1.降杠杆、降欠债,欠债守护在50%控制

    在欠债率最高的2009年,霍顿、莱纳和帕尔迪的钞票欠债率达66.4%、64.6%和68.3%,精品推荐均创5年新高。

    其时,霍顿的流动现款仅为总钞票的2.3%,公司到期借款高达29.6亿美元,二者差额庞大,唐纳德毅力缩减存货开销,以打折促销的方式集结出清部分库存,欺骗短期大额亏诽谤了企业资本。

    而后,霍顿公司极力于诽谤永远杠杆水平,部分回购了外发债券以优化财务结构,钞票欠债率大幅下降。2009~2018年公司钞票欠债率从62.8%降至35.1%的健康水平。

    2.严格拆伙地皮风险,期权拿地总结主流

    之前,霍顿就一直严格拆伙房地产开发的三个主要风险成分:地皮、现款和数显。唐纳德曾说过,“歇业的房地产开发商,总共的墓志铭上都写着:永远乌有地持有地皮。”

    美国住宅开发商通过与地皮持有者坚定期权合约,取得以细目价钱在翌日购买地段的权力,期权费往往为地价的10%~20%,期限往往在8年控制。霍顿的策略是,将地皮分红两部分,一部分径直领有,另一部分只领有期权,公司在保持土储畛域不变的基础上,通过地皮期权锁定了地皮,幸免沉淀过多的钞票,从而影响其资金使用后果。

    不外,固然霍顿通过积极促销和折价卖地策略渡过难关,而后计议战术更介意地皮风险、增强现款武艺,但跟着销售的大幅萎缩和房价下滑,在起义危急期间酿成了公司多数钞票减值亏蚀。

    3.适合需求调整产品结构

    之前提到,霍顿定位为中低端市集,客户对价钱愈加明锐,这亦然它能终了快速扩展、高盘活率的迫切原因。不外在2005年客户满足度造访中,霍顿在25个造访城市的排行均居中以致靠后。

    2008年底,霍顿将客户定位更新为初度置业及改善型住房人群,四大产品线全面遮盖不同群体客户,售价从10万美元到100万美元不等,其中D.R.Horton是主力产品,定位为初度置业;EmeraldHomes定位高端需求买家;ExpressHomes定位初学级买家;FreedomHomes定位老年人住宅。

    此外,霍顿还扩充“动力星”探讨,沿途选拔通过世界质料局和环境保护机构认证的电器,这一探讨匡助公司眩惑了巨额主顾。

    三、危急之后,霍顿为何遥遥跳跃?

    跟着经济的回暖,美国楼市价钱出现了新的增长,房企TOP100创造的收入逐年增长,2017年的房企收入接近2007年,规复到危急前的水平。

    开赴点规复盈利后,霍顿赓续通过收并购的方式扩大企业畛域与布局。2012~2018年期间进行了6次并购,而这6家都有着细致的事迹发达、现成的地皮储备、当地市集的闻名度和品牌,以及细致的客商接洽,霍顿中式熟悉公司进行并购,终昭彰快速地域扩展。

    庞大的畛域效益,意味着霍顿在采购居品、拓荒和建材方面掌握着主动权,使他们在与供应商的谈判、地皮投标等诸多方面,比中袖珍开发商领有更多竞争力,可在每套房屋上平均从简3500美元资本。

    跳跃的另一个诀要则是通过圭表化诽谤资本,霍顿前首席试验官DonaldJ.Tomnitz合计,“公司高速成长的要道,是与沃尔玛相同,在房地产行业内创造了工业化圭表”。

    与万能开发商的香港模式不同,美国模式更介意专科细分和结合,房屋的建筑和出产主要通过外包式样完成,霍顿监督配合承建商和供应的使命,保证质料安妥房地圭表;同期提供纯真狡计房屋和处理细节的武艺,霍顿建造的住宅以圭表化为主,要是买家条目个性化调整,如升级居品、添加天窗等,则需单独付费。

    从统计数据看,房屋寄托周期从2012年的396.7天缩减至2021年的262.6天;总钞票盘活率从2012年的0.69提高至2021年的1.29。霍顿还极力于裁汰地皮持有年限,在2017年,霍顿88%的完满住宅为独栋住宅,从出售到交房只需2~6个月,基本终了畴昔销售、畴昔回款和畴昔结算。

    霍顿的标语为“美国建造者”,从大手笔的收并购、极致的资本拆伙和魂销目断般的自救,创举人唐纳德的性情可见一斑,公司信奉积极激进的计议文化。毕竟,霍顿公司短短30年就走结束其他两家50年所走的路。

    当今,美国房企的市集集结度高达90%,其中TOP10房企占据了超30%的销售额,而中国房企的市集集结度为50%,其中TOP10房企销售额占比为22.5%,中国房地产市集存在较大的进步空间。

    濒临束缚加码的地产调控与日益热烈的市集竞争,霍顿公司的买卖模式、成长策略和风险把控武艺值得咱们沉吟。在本轮的市集调整中,但愿霍顿的例子能带给你一些启发。